النظام النموذجي للملكية المشتركة

النظام النموذجي للملكية المشتركة
الباب الأول
وصف العقار وشروط استعمال الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة.
الفصل الأول: وصف لتقسيم العقار إلى أجزاء
المادة 1 مراجع العقار
العقار موضوع نظام الملكية المشتركة المسمى: إقامة النور5 الواقع في الهرهورة, موضوع الرسم العقاري الأصلي رقم: ......
المادة 2 وصف مختصر للعقار
العقار موضوع نظام الملكية المشتركة هو عبارة عن:
وتتكون من:
- مستوى تحت أرضي.
- مستوى أرضي.
- عدد الطوابق.
- عدد السطوح.
- عمارات من:
المادة 3 مكونات العقار
ينقسم العقار إلى أجزاء ( )
منها ( ) أجزاء مفرزة.
ومنها ( ) أجزاء مشتركة. وفيما يلي تفصيلها.
المستوى 1 الأرضي على سبيل المثال:
ينقسم المستوى 1 الواقع بين الضلع ... والضلع... إلى الأجزاء ( ) مفرزو , وإلى الأجزاء ( ) مشتركة, وهذا وصفها:
- الجزء المفرز رقم .... ومساحته........
- الجزء المشترك رقم ..... ومساحته .......
المادة 4 غرض استعمال الأجزاء المفرزة و المشتركة.
تخصص الأجزاء المفرزة والمشتركة المحددة في جدول توزيع الأجزاء المفرزة و المشتركة الوارد في هذا الباب للسكنى
المادة 5
جدول توزيع الأجزاء المفرزة والحصص المشاعة المرتبطة بها.
رقم الأجزاء المفرزة رقم الأجزاء المشتركة محتوى مقتضب مساحة كل جزء حسب المساحة الإجمالية للعقار مساحة كل جزء خارج الرسم حصة البقعة بالمتر المربع الحصة غير المفرزة عدد الأصوات التحصيص ملاحظات

















مستوى X للضلع
mإلى P

الحصة غير المفرزة = مساحة الجزء المفرز n X
المساحة الإجمالية للأجزاء المفرزة

الفصل الثاني: تحديد الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة.
الفرع الأول: الأجزاء المفرزة.
المادة 6 - مكونات الأجزاء المفرزة.
تتكون الأجزاء المفرزة على الخصوص من:
-الأرض المقام عليها البناء
وبصفة عامة كل ما يوجد داخل الشقق بغرض الاستعمال الشخصي.
الفرع الثاني: الأجزاء المشتركة.
المادة 7 - مكونات الأجزاء المشتركة.
تتكون الأجزاء المشتركة على الخصوص من:
- الأرض , مجموع الأرض.
- القنوات الأرضية. جميع القنوات الموجودة تحت الأرض . وغير تابعة للأجزاء المفرزة, والمعدة لإيصال الماء والكهرباء, ولصرف مياه الأمطار والمياه المنزلية العادمة نحو قنوات المجاري العمومية.
- هيكل البنايات الأساسية والهيكل من الإسمنت المسلح, والجدران الحاملة التي ترتكز عليها البنايات والسواري وأعمدة الدعم , والعناصر الأفقية للهيكل وعناصر الأرضيات وتغطيات البناء وكل الوسائل التي تحول دون التسرب.
- الواجهات.
- التهوية: صناديق التغشية والمداخن وأنابيب المراحيض والحمامات والمطابخ.
- السطوح المعدة للاستعمال المشترك.
- المساحات الخضراء مع تجهيزاتها.
- المسبح المشترك وتجهيزاته.
- المداخل والممرات والدهاليز والسراديب.
- المرآب تحت أرضي بغرض ركن سيارات الملاك المشتركين.
- تجهيزات الإضاءة داخل العمارات والممرات الخارجية ذات النفع المشترك.
- العدادات المشتركة للماء والكهرباء.
- شبكات الاتصال الهاتفي واستقبال الإرسال التلفزي.
- المكان المعد لذبح الأضاحي.
- أدوات وتجهيزات مكافحة الحريق.
- سكنى الحارس.
الفصل الثالث: شروط استعمال الأجزاء المشتركة والأجزاء المفرزة.
الفرع الأول: شروط استعمال الأجزاء المشتركة.
المادة 8 - أحكام عامة.
لكل مالك مشترك أو من يحل محله أن يستعمل الأجزاء المشتركة شريطة أن لا يضر بحقوق الملاك المشتركين الآخرين. وذلك في احترام تام للغرض المعدة له ولخصوصية العقار.
المادة 9 .
تترك جميع الأجزاء المشتركة خالية, لا سيما المسالك والممرات والمداخل والساحات والدرج.
المادة 10
استعمال المسالك والممرات والمداخل من قبل الراجلين فقط.
المادة 11
لا يجوز القيام بأي عمل من أعمال التنظيف المنزلي , مثل تمشيط ونفض الزرابي والأفرشة والأثاث في الدرج والممرات والأبهية.
المادة 12
يجب على الملاك المشتركين أن يتقيدوا بقواعد الصحة والنظافة وأن يتجنبوا إتلاف المساحات الخضراء المشتركة بينهم وحمايتها من سوء الاستعمال بتسييجها.
المادة 13
لا يجوز تثبيت أجهزة استقبال البث التلفزي كالهوائيات أو صحون على الواجهات أو في الشرفات.
المادة 14 مرآب السيارات مخصص لوقوف العربات. ولا يستعمل في إصلاح العرابات أو غسلها بداخله.
الفرع الثاني: الشروط استعمال الأجزاء المفرزة.
المادة 15 - أحكام عامة.
يحق لكل مالك مشترك أو من يحل محله استعمال الأجزاء المفرزة التي يمتلكها , واستغلالها, والتصرف فيها. شريطة أن لا يضر بحقوق الملاك المشتركين الآخرين,
المادو 16
لا يحق للمالك المشترك أو من يحل محله , أو كل شخص يوجد العقار تحت مسؤوليته , الإخلال بسلامة العقار.
المادة 17
لا يجوز للمالك المشترك أو من يحل محله أن يحدث أو يسمح بإحداث ضجيج يخل بهدوء العقار.
يجب أن تستعمل الآلات المحدثة للصوت باعتدال حتى لا يتم سماع أي ضجيج من خارج المكان التذي تشغل فيه.
يقترح وكيل الاتحاد وقت بدء وتوقف أشغال الإصلاح غير المستعجلة التي ينتج عنها الضجيج. وله أن يميز فيها بين الأيام العادية وأيام العطل.
المادة 18 إيواء الحيوانات.
يمنع إيواء الحيوانات التي يترتب عليها إخلال بهدوء الإقامة ونظافتها, خصوصا الحيوانات التي تهدد سلامة السكان.
يتحمل من يؤوي حيوانا الأضرار التي يتسبب فيها بالسكان أو بجزء من الأجزاء المشتركة.
المادة 19 - استعمال النوافذ والشرفات.
يمنع نفض وتمشيط الزرابي في الشرفات والنوافد .كما يمنع صرف مياه التنظيف من خلالها.
المادة 20
يتعين الحرص على التناسق الجمالي للإقامة. خاصة في الأشغال التي تخص عناصر المنظر الخارجي كالنوافذ والستائر وقضبان الدعم والشرفات والواجهات والأسطح ولوحات التهوية . وبصفة عامة كل الأجزاء المرئية من الخارج.
الباب الثاني:
أجهزة اتحاد الملاكين وقواعد تسييره.
المادة 21 هياكل اتحاد الملاك المشتركين,
تتكون هياكل اتحاد الملاك المشتركين من:
- الجمع العام.
- مجلس أمناء العمارات.
- المكتب المسير.
الفصل الأول: الجمع العام العادي.
المادة 22 أحكام عامة.
يعتبر الجمع العام أعلى هيئة تقريرية لاتحاد الملاك المشتركين,
ينعقد الجمع العام العادي مرة كل سنة على الأقل, داخل أجل لا يتجاوز الثلاثين (30) يوما من انتهاء السنة الجارية.
الفرع الأول: الدعوة للجمع العام.
يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائي إلى جميع الملاك تتضمن مكان وتاريخ وساعة الاجتماع ومشروع جدول الأعمال.
المادة 23
عند عدم توجيه الاستدعاء من طرف وكيل الاتحاد يمكن لثلث 3/1 الملاك المشتركين. أن يوجهوا له طلبا في الموضوع.
وتحدد في الطلب النقط التي يتعين إدراجها في جدول أعمال الجمع العام.
في حالة عدم الاستجابة لطلب ثلث 3/1 الملاك المشتركين يمكن لمالك واحد أن يوجه الدعوة للجمع العام, وذلك بعد انصرام أجل ثمانية ( أيام وفق الشروط المنصوص عليها في المادة 16 مكرر4 بعده, وذلك بعد انصرام أجل ثمانية ( أيام على توجيه إنذار لوكيل الاتحاد بكل وسائل التبليغ القانونية.
المادة 24 - مضمون الاستدعاء للجمع العام.
يتضمن الاستدعاء لزوما :
- مكان وتاريخ وساعة الاجتماع .
- نقط جدول الأعمال المعروضة للتداول بالجمع العام والمشاريع المقترح البث فيها عند الاقتضاء.
- كما يحدد هذا الاستدعاء مكان وتاريخ وساعة الاجتماع الثاني في حالة عدم اكتمال النصاب القانوني في الاجتماع الأول.
يجب في حالة البث في الحسابات السنوية المصادقة على مشروع الميزانية التقديرية أن يشار في الاستدعاء إلى كيفية الاطلاع على الوثائق المثبتة للتكاليف المحددة من طرف الجمع العام.
المادة 25 - تبليغ الاستدعاء
يبلغ الاستدعاء للجمع العام إلى كل مالك مشترك خمسة عشر (15) يوما على الأقل قبل التاريخ المحدد لانعقاد الجمع العام. ويتم هذا التبليغ بكل وسائل التبليغ القانونية.
المادة 26 - الاطلاع على الوثائق
توضع رهن إشارة الملاك المشتركين , طبقا للآجال المنصوص عليها في القانون رقم: 18,00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية, الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 102.298 بتاريخ 25 من رجب 1423 (أكتوبر 2002) كما تم تتميمه وتغييره,الوثائق التالية:
- بيان الوضعية المالية لاتحاد الملاك والحساب العام للتسيير للسنة المنتهية المصادق عليها, في حال دعوة الجمع العام للمصادقة على الحسابات.
- مشروع الميزانية التقديرية مرفقا بنظير لآخر ميزانية تقديرية تم التصويت عليها من قبل الجمع العام.
- الشروط الأساسية للعقود أو العقود المقترحة بمناسبة وجود مناقصة, في حالة دعوة الجمع العام إلى المصادقة على العقود أو كشوفات الحساب في حال تعلق الأمر بإنجاز أشغال.
كما توضع رهن إشارة الملاك المشتركين جميع العقود والوثائق المثبتة للمصاريف المتعلقة بكل صنف منن التكاليف الواجبة.
الفرع الثاني: سير أعمال الجمع العام.
المادة 27 - مكان انعقاد الجمع العام.
ينعقد الجمع العام في العقار موضوع الملكية المشتركة. أو بمكان داخل حدود الجماعة التي توجد الملكية المشتركة بدائرة نفوذها.
المادة 28 - جدول الأعمال.
يبث الجمع العام في نقط جدول الأعمال المرفق بالاستدعاء. غير أنه في حالة الاستعجال يمكن البث في نقطة غير مدرجة في جدول الأعمال, مع مراعاة المادة 26 أعلاه.
يجب أن تحرر نقط جدول الأعمال المرفق بالاستدعاء بطريقة واضحة تغني عن اللجوء إلى وثائق أخرى.
المادة 29 - ورقة الحضور.
يتم إعداد ورقة حضور تتضمن اسم كل مالك أو ممثله وعدد ونسبة الأجزاء المشتركة والمفرزة العائدة له.
تسلم نسخة من هذه الورقة مرفقة بنسخة من محضر اجتماع الجمع العام المتضمن لجميع القرارات المتخذة إلى كافة الملاك المشتركين أو ممثليهم داخل أجل لا يتعدى ثمانية ( أيام من تاريخ اتخاذها. موقعة من رئيس وكاتب الجمع العام.
المادة 30 - النصاب.
يشترط لصحة انعقاد الجمع العام أن يحضره ما لا يقل عن نصف (2/1) أعضاء الملاك المشتركين أو ممثليهم. وفي حال عدم اكتمال هذا النصاب, يعقد اجتماع ثان خلال الثلاثين (30) يوما الموالية له.
ينعقد الاجتماع الثاني بمن حضر. وتتخذ القرارات فيه بالأغلبية.
المادة 31 - تسيير أشغال الجمع العام.
ينتخب الجمع العام في كل اجتماع رئيسا لتسيير أشغاله من بين أعضائه الحاضرين.
يضبط الرئيس سير اجتماع الجمع العام, ويسهر على أن لا تحيد المناقشات عن النقط المدرجة في جدول الأعمال المصادق عليه.
يعين الجمع العام كاتبا لتحرير محضر الاجتماع.
يجوز تعيين وكيل الاتحاد أو نائبه كاتبا للجمع العام . غير أنه لا يمكن له في حال من الأحوال أن يرأس الجمع العام.
المادة 32 - عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز.
يتمتع كل مالك مشترك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في الجزء المفرز العائد له كما هو مبين في جدول توزيع الأجزاء المفرزة والحصص المشاعة المرتبطة بها, الوارد ذكرها في المادة الخامسة أعلاه من هذا القانون.
المادة 33 - التصويت.
مع مراعاة نسب التصويت الواجبة التطبيق بموجب المواد 20 و 21 و 22 و 24 و 39 من القانون رقم 18.00 المشار إليه أعلاه , يتخذ الجمع العم القرارات المتعلقة بتسيير الملكية المشتركة بالأغلبية النسبية لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو ممثليهم.
يمكن للمالك المشترك أن يفوض كتابيا غيره من داخل أو من خارج اتحاد الملاك المشتركين للتصويت نيابة عنه. على أن لا ينوب شخص واحد عن أكثر من ثلاثة (3) ملاك لا تتجاوز نسبة تملكهم مشتركين 10 في المائة من مجموع أصوات الملاك المشتركين.
يسري التفويض الممنوح من أجل التمثيل في جمع عام واحد على كل الاجتماعات المتتابعة التي تدعى للتداول بشأن نفس جدول الأعمال.
الفرع الثالث: تبليغ قرارات الجمع العام.
المادة 35 - تبليغ محضر الجمع العام.
يبلغ وكيل الاتحاد محضر اجتماع الجمع العام إلى كافة الملاك المشتركين داخل أجل لا يتعدى ثمانية ( أيام من تاريخ إنهاء الجمع العام.
يتم التبليغ بكل وسائل التبليغ القانونية.
الفصل الثاني: الجمع العام الاستثنائي.
المادة 36
يمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة إلى ذلك, ويستدعى إليه جميع الملاك المشتركين. وينعقد ويتخذ قراراته بنفس كيفيات الجمع العام العادي.
الفصل الثالث: وكيل الاتحاد ونائبه.
الفرع الأول: تعيين وكيل الاتحاد ونائبه.
المادة 37
يعين الجمع العام من بين الملاك المشتركين وكيلا للاتحاد ونائبا له.
يمكن تعيين وكيل الاتحاد ونائبه من غير الملاك المشتركين. ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو اعتباريا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة.
يتم تعيين وكيل الاتحاد ونائبه بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.
المادة 38 - معايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه.
يجب على وكيل الاتحاد ونائبه أن يتوفرا على الكفاءة ال
المادة 39 مدة ولاية الوكيل ونائبه.
المادة 40 قائمة مهام وكيل الاتحاد ونائبه.
المادة 41 تقديم تقرير الجمع العام.
الفرع الثالث انتهاء مهام وكيل الاتحاد ونائبه.
المادة 42 حالات انتهاء مهام الوكيل ونائبه.
تنتهي مهمة وكيل الاتحاد في الحالات التالية:
- الاستقالة.
- انتهاء المدة القانونية.
- العزل.
- الحل في حالة ما إذا كان الوكيل شخصا معنويا.
- الوفاة.
- الحل في حالة ما إذا كان الوكيل شخصا اعتباريا.
المادة 43 الاستقالة.
يقوم وكيل الاتحاد الذي يرغب في الاستقالة بإخبار جميع الملاك مسبقا ودعوتهم إلى جمع عام ينعقد داخل أجل ثلاثين (30) يوما يبتدئ من تاريخ التبليغ.
يبث الجمع العام في حصيلة وكيل الاتحاد المستقيل ويعين وكيلا جديدا خلفا له.
المادة 44 تسليم الوثائق.
يجب على وكيل الاتحاد المستقيل خلال نفس الأجل المنصوص عليه في المادة 43 أعلاه أن يسلم لنائبه:
- جميع الوثائق والربائد.
- جميع السجلات الخاصة بالاتحاد.
- جميع السجلات الخاصة بالعقار.
- بيان الوضعية المالية للاتحاد.
- كل أموال الاتحاد بما في ذلك المبالغ النقدية.
يقوم أو نائبه المنتهية مهامه بتسليم هذه الوثائق والأموال إلى الوكيل الجديد داخل أجل أقصاه خمسة عشر (15) يوما من تاريخ تعيين الوكيل الجديد.
المادة 45 عزل وكيل الاتحاد.
يتم عزل وكيل الاتحاد أو نائبه أو هما معا من طرف الجمع العام بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.
المادة 46 نائب وكيل الاتحاد.
يتولى نائب وكيل الاتحاد نفس المهام المنوطة بوكيل الاتحاد , وذلك في حالة وفاته أو عزله أو استقالته.
إذا امتنع وكيل الاتحاد عن القيام بمهامه أو إذا أشعر نائبه بتغيبه أو بعدم رغبته في مواصلة مهامه, يتولى مؤقتا نائب وكيل الاتحاد القيام بالمهام المنوطة بوكيل الاتحاد.
في حالة الخلاف يجب على الوكيل ونائبه الرجوع إلى الجمع العام الذي ينعقد بصفة طارئة.
الباب الثالث: مالية الاتحاد.
الفرع الأول: أحكام عامة
المادة 47
يصوت الجمع العام للملاك المشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية لتحمل النفقات. وعلى رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى.
يمكن لوكيل اتحاد الملاك في حالة الضرورة أن يطلب من الملاك المشتركين دفع مساهمة تكميلية خلال السنة الجارية , على أن يعرض ذلك للمصادقة في الجمع العام الموالي.
يجب على مالك مشترك المساهمة في التكاليف المقررة.
لا يجوز تعديل توزيع التكاليف المشتركة إلا بقرار يتخذه الجمع العام.
يقوم وكيل الاتحاد الملاك المشتركين بتحصيل المساهمات المستحقة , ولا يحتاج للمطالبة بها قضائيا لأي ترخيص مسبق من طرف الجمع العام.
الفرع الثاني: ميزانية الاتحاد.
المادة 48 السنة المالية.
المادة 49 موارد الاتحاد.
تتكون موارد الاتحاد على الخصوص من:
- مساهمات الملاك في التكاليف.
- المبالغ المتأتية من تفويت أو كراء إحدى الأملاك الخاصة للاتحاد.
المادة 50 التكاليف المتعلقة بالحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها.
تتحدد التكاليف المتعلقة بالمحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها فيما يلي:
1- تكاليف المحافظة على الملكية المشتركة:
- تكاليف مواد البناء.
- تكاليف اليد العاملة اللازمة لإنجاز الأشغال.
2- تكاليف صيانة الملكية المشتركة:
- تكاليف منتجات الصيانة واستبدال الأجهزة التالفة, ومنتجات التنظيف.
- أجرة المكلفين بصيانة وتنظيف الأجزاء المشتركة والمناطق الخضراء المشتركة ,
- تكاليف استهلاك الكهرباء المشترك.
3- تكاليف إدارة الملكية المشتركة:
-تكاليف مكتبية.
- أتعاب المادة 51 التكاليف المتعلقة باشتغال وصيانة التجهيزات الجماعية . وتكاليف الخدمات الجماعية.
تتحدد هذه التكاليف على سبيل المثال فيما يلي:
- تكاليف خدمة الحراسة.
- تكاليف اشتغال وصيانة أجهزة الأمن وكاميرات المراقبة.
- تكاليف استغلال جهاز التكييف المركزي.
- تكاليف خدمة الشبكات الجماعية لاشتغال البث التلفزي.
- تكاليف لاشتغال وصيانة تجهيزات المسبح المشترك.
المادة 52 حصة كل مالك من التكاليف المتعلقة بالمحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها.
تحدد حصة كل مالك مشترك في التكاليف اللازمة للمحافظة على الأجزاء المشتركة وتسييرها وصيانتها حسب الحصة غير المفرزة التي تنوب عن كل جزء مفرز, المبينة في الجدول الوارد في المادة الخامسة أعلاه من هذا القانون.
المادة 53 حصة كل مالك في تكاليف التجهيزات المشتركة وتكاليف الخدمات الجماعية.
تحدد حصة المالك في تكاليف التجهيزات المشتركة وتكاليف الخدمات الجماعية حسب منفعة هذه الخدمات والتجهيزات بالنسبة للجزء المفرز.
المادة 54 أداء المساهمات.
يحدد الجمع العام مبالغ وآجال وكيفيات أداء المساهمات.
يمكن للمتضرر من القرارات السالفة الذكر أن يطعن فيها أمام رئيس المحكمة الابتدائية الواقع العقار في دائرة نفوذها وذلك بسبب مخالفتها للقوانين والأنظمة المعمول بها ويبت في الطعن بإجراءات استعجاليه.
يمكن لوكيل اتحاد الملاك أو وكيل مجلس الاتحاد حسب الحالة استصدار أمر من رئيس المحكمة الابتدائية لتنفيذ قرارات الجمع العام وذلك بتذييل هذه القرارات بالصيغة التنفيذية.



النظام النموذجي للملكية المشتركة
الباب الأول
وصف العقار وشروط استعمال الأجزاء المفرزة والأدزاء المشتركة.
الفصل الأول: وصف لتقسيم العقار إلى أجزاء
المادة 1 مراجع العقار
العقار موضوع نظام الملكية المشتركة المسمى: إقامة النور5 الواقع في الهرهورة, موضوع الرسم العقاري الأصلي رقم: ......
المادة 2 وصف مختصر للعقار
العقار موضوع نظام الملكية المشتركة هو عبارة عن:
وتتكون من:
- مستوى تحت أرضي.
- مستوى أرضي.
- عدد الطوابق.
- عدد السطوح.
- عمارات من:
المادة 3 مكونات العقار
ينقسم العقار إلى أجزاء ( )
منها ( ) أجزاء مفرزة.
ومنها ( ) أجزاء مشتركة. وفيما يلي تفصيلها.
المستوى 1 الأرضي على سبيل المثال:
ينقسم المستوى 1 الواقع بين الضلع ... والضلع... إلى الأجزاء ( ) مفرزو , وإلى الأجزاء ( ) مشتركة, وهذا وصفها:
- الجزء المفرز رقم .... ومساحته........
- الجزء المشترك رقم ..... ومساحته .......
المادة 4 غرض استعمال الأجزاء المفرزة و المشتركة.
تخصص الأجزاء المفرزة والمشتركة المحددة في جدول توزيع الأجزاء المفرزة و المشتركة الوارد في هذا الباب للسكنى








المادة 5
جدول توزيع الأجزاء المفرزة والحصص المشاعة المرتبطة بها.
رقم الأجزاء المفرزة رقم الأجزاء المشتركة محتوى مقتضب مساحة كل جزء حسب المساحة الإجمالية للعقار مساحة كل جزء خارج الرسم حصة البقعة بالمتر المربع الحصة غير المفرزة عدد الأصوات التحصيص ملاحظات

















مستوى X للضلع
mإلى P

الحصة غير المفرزة = مساحة الجزء المفرز n X
المساحة الإجمالية للأجزاء المفرزة

الفصل الثاني: تحديد الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة.
الفرع الأول: الأجزاء المفرزة.
المادة 6 - مكونات الأجزاء المفرزة.
تتكون الأجزاء المفرزة على الخصوص من:
-الأرض المقام عليها البناء
-
-
وبصفة عامة كل ما يوجد داخل الشقق بغرض الاستعمال الشخصي.
الفرع الثاني: الأجزاء المشتركة.
المادة 7 - مكونات الأجزاء المشتركة.
تتكون الأجزاء المشتركة على الخصوص من:
- الأرض , مجموع الأرض.
- القنوات الأرضية. جميع القنوات الموجودة تحت الأرض . وغير تابعة للأجزاء المفرزة, والمعدة لإيصال الماء والكهرباء, ولصرف مياه الأمطار والمياه المنزلية العادمة نحو قنوات المجاري العمومية.
- هيكل البنايات الأساسية والهيكل من الإسمنت المسلح, والجدران الحاملة التي ترتكز عليها البنايات والسواري وأعمدة الدعم , والعناصر الأفقية للهيكل وعناصر الأرضيات وتغطيات البناء وكل الوسائل التي تحول دون التسرب.
- الواجهات.
- التهوية: صناديق التغشية والمداخن وأنابيب المراحيض والحمامات والمطابخ.
- السطوح المعدة للاستعمال المشترك.
- المساحات الخضراء مع تجهيزاتها.
- المسبح المشترك وتجهيزاته.
- المداخل والممرات والدهاليز والسراديب.
- المرآب تحت أرضي بغرض ركن سيارات الملاك المشتركين.
- تجهيزات الإضاءة داخل العمارات والممرات الخارجية ذات النفع المشترك.
- العدادات المشتركة للماء والكهرباء.
- شبكات الاتصال الهاتفي واستقبال الإرسال التلفزي.
- المكان المعد لذبح الأضاحي.
- أدوات وتجهيزات مكافحة الحريق.
- سكنى الحارس.
الفصل الثالث: شروط استعمال الأجزاء المشتركة والأجزاء المفرزة.
الفرع الأول: شروط استعمال الأجزاء المشتركة.
المادة 8 - أحكام عامة.
لكل مالك مشترك أو من يحل محله أن يستعمل الأجزاء المشتركة شريطة أن لا يضر بحقوق الملاك المشتركين الآخرين. وذلك في احترام تام للغرض المعدة له ولخصوصية العقار.
المادة 9 .
تترك جميع الأجزاء المشتركة خالية, لا سيما المسالك والممرات والمداخل والساحات والدرج.
المادة 10
استعمال المسالك والممرات والمداخل من قبل الراجلين فقط.
المادة 11
لا يجوز القيام بأي عمل من أعمال التنظيف المنزلي , مثل تمشيط ونفض الزرابي والأفرشة والأثاث في الدرج والممرات والأبهية.
المادة 12
يجب على الملاك المشتركين أن يتقيدوا بقواعد الصحة والنظافة وأن يتجنبوا إتلاف المساحات الخضراء المشتركة بينهم وحمايتها من سوء الاستعمال بتسييجها.
المادة 13
لا يجوز تثبيت أجهزة استقبال البث التلفزي كالهوائيات أو صحون على الواجهات أو في الشرفات.
المادة 14 مرآب السيارات مخصص لوقوف العربات. ولا يستعمل في إصلاح العرابات أو غسلها بداخله.
الفرع الثاني: الشروط استعمال الأجزاء المفرزة.
المادة 15 - أحكام عامة.
يحق لكل مالك مشترك أو من يحل محله استعمال الأجزاء المفرزة التي يمتلكها , واستغلالها, والتصرف فيها. شريطة أن لا يضر بحقوق الملاك المشتركين الآخرين,
المادو 16
لا يحق للمالك المشترك أو من يحل محله , أو كل شخص يوجد العقار تحت مسؤوليته , الإخلال بسلامة العقار.
المادة 17
لا يجوز للمالك المشترك أو من يحل محله أن يحدث أو يسمح بإحداث ضجيج يخل بهدوء العقار.
يجب أن تستعمل الآلات المحدثة للصوت باعتدال حتى لا يتم سماع أي ضجيج من خارج المكان التذي تشغل فيه.
يقترح وكيل الاتحاد وقت بدء وتوقف أشغال الإصلاح غير المستعجلة التي ينتج عنها الضجيج. وله أن يميز فيها بين الأيام العادية وأيام العطل.
المادة 18 إيواء الحيوانات.
يمنع إيواء الحيوانات التي يترتب عليها إخلال بهدوء الإقامة ونظافتها, خصوصا الحيوانات التي تهدد سلامة السكان.
يتحمل من يؤوي حيوانا الأضرار التي يتسبب فيها بالسكان أو بجزء من الأجزاء المشتركة.
المادة 19 - استعمال النوافذ والشرفات.
يمنع نفض وتمشيط الزرابي في الشرفات والنوافد .كما يمنع صرف مياه التنظيف من خلالها.
المادة 20
يتعين الحرص على التناسق الجمالي للإقامة. خاصة في الأشغال التي تخص عناصر المنظر الخارجي كالنوافذ والستائر وقضبان الدعم والشرفات والواجهات والأسطح ولوحات التهوية . وبصفة عامة كل الأجزاء المرئية من الخارج.
الباب الثاني:
أجهزة اتحاد الملاكين وقواعد تسييره.
المادة 21 هياكل اتحاد الملاك المشتركين,
تتكون هياكل اتحاد الملاك المشتركين من:
- الجمع العام.
- مجلس أمناء العمارات.
- المكتب المسير.
الفصل الأول: الجمع العام العادي.
المادة 22 أحكام عامة.
يعتبر الجمع العام أعلى هيئة تقريرية لاتحاد الملاك المشتركين,
ينعقد الجمع العام العادي مرة كل سنة على الأقل, داخل أجل لا يتجاوز الثلاثين (30) يوما من انتهاء السنة الجارية.

الفرع الأول: الدعوة للجمع العام.
يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائي إلى جميع الملاك تتضمن مكان وتاريخ وساعة الاجتماع ومشروع جدول الأعمال.
المادة 23
عند عدم توجيه الاستدعاء من طرف وكيل الاتحاد يمكن لثلث 3/1 الملاك المشتركين. أن يوجهوا له طلبا في الموضوع.
وتحدد في الطلب النقط التي يتعين إدراجها في جدول أعمال الجمع العام.
في حالة عدم الاستجابة لطلب ثلث 3/1 الملاك المشتركين يمكن لمالك واحد أن يوجه الدعوة للجمع العام, وذلك بعد انصرام أجل ثمانية ( أيام وفق الشروط المنصوص عليها في المادة 16 مكرر4 بعده, وذلك بعد انصرام أجل ثمانية ( أيام على توجيه إنذار لوكيل الاتحاد بكل وسائل التبليغ القانونية.
المادة 24 - مضمون الاستدعاء للجمع العام.
يتضمن الاستدعاء لزوما :
- مكان وتاريخ وساعة الاجتماع .
- نقط جدول الأعمال المعروضة للتداول بالجمع العام والمشاريع المقترح البث فيها عند الاقتضاء.
- كما يحدد هذا الاستدعاء مكان وتاريخ وساعة الاجتماع الثاني في حالة عدم اكتمال النصاب القانوني في الاجتماع الأول.
يجب في حالة البث في الحسابات السنوية المصادقة على مشروع الميزانية التقديرية أن يشار في الاستدعاء إلى كيفية الاطلاع على الوثائق المثبتة للتكاليف المحددة من طرف الجمع العام.
المادة 25 - تبليغ الاستدعاء
يبلغ الاستدعاء للجمع العام إلى كل مالك مشترك خمسة عشر (15) يوما على الأقل قبل التاريخ المحدد لانعقاد الجمع العام. ويتم هذا التبليغ بكل وسائل التبليغ القانونية.
المادة 26 - الاطلاع على الوثائق
توضع رهن إشارة الملاك المشتركين , طبقا للآجال المنصوص عليها في القانون رقم: 18,00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية, الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 102.298 بتاريخ 25 من رجب 1423 (أكتوبر 2002) كما تم تتميمه وتغييره,الوثائق التالية:
- بيان الوضعية المالية لاتحاد الملاك والحساب العام للتسيير للسنة المنتهية المصادق عليها, في حال دعوة الجمع العام للمصادقة على الحسابات.
- مشروع الميزانية التقديرية مرفقا بنظير لآخر ميزانية تقديرية تم التصويت عليها من قبل الجمع العام.
- الشروط الأساسية للعقود أو العقود المقترحة بمناسبة وجود مناقصة, في حالة دعوة الجمع العام إلى المصادقة على العقود أو كشوفات الحساب في حال تعلق الأمر بإنجاز أشغال.
كما توضع رهن إشارة الملاك المشتركين جميع العقود والوثائق المثبتة للمصاريف المتعلقة بكل صنف منن التكاليف الواجبة.
الفرع الثاني: سير أعمال الجمع العام.
المادة 27 - مكان انعقاد الجمع العام.
ينعقد الجمع العام في العقار موضوع الملكية المشتركة. أو بمكان داخل حدود الجماعة التي توجد الملكية المشتركة
بدائرة نفوذها.

المادة 28 - جدول الأعمال.
يبث الجمع العام في نقط جدول الأعمال المرفق بالاستدعاء. غير أنه في حالة الاستعجال يمكن البث في نقطة غير مدرجة في جدول الأعمال, مع مراعاة المادة 26 أعلاه.
يجب أن تحرر نقط جدول الأعمال المرفق بالاستدعاء بطريقة واضحة تغني عن اللجوء إلى وثائق أخرى.
المادة 29 - ورقة الحضور.
يتم إعداد ورقة حضور تتضمن اسم كل مالك أو ممثله وعدد ونسبة الأجزاء المشتركة والمفرزة العائدة له.
تسلم نسخة من هذه الورقة مرفقة بنسخة من محضر اجتماع الجمع العام المتضمن لجميع القرارات المتخذة إلى كافة الملاك المشتركين أو ممثليهم داخل أجل لا يتعدى ثمانية ( أيام من تاريخ اتخاذها. موقعة من رئيس وكاتب الجمع العام.
المادة 30 - النصاب.
يشترط لصحة انعقاد الجمع العام أن يحضره ما لا يقل عن نصف (2/1) أعضاء الملاك المشتركين أو ممثليهم. وفي حال عدم اكتمال هذا النصاب, يعقد اجتماع ثان خلال الثلاثين (30) يوما الموالية له.
ينعقد الاجتماع الثاني بمن حضر. وتتخذ القرارات فيه بالأغلبية.
المادة 31 - تسيير أشغال الجمع العام.
ينتخب الجمع العام في كل اجتماع رئيسا لتسيير أشغاله من بين أعضائه الحاضرين.
يضبط الرئيس سير اجتماع الجمع العام, ويسهر على أن لا تحيد المناقشات عن النقط المدرجة في جدول الأعمال المصادق عليه.
يعين الجمع العام كاتبا لتحرير محضر الاجتماع.
يجوز تعيين وكيل الاتحاد أو نائبه كاتبا للجمع العام . غير أنه لا يمكن له في حال من الأحوال أن يرأس الجمع العام.
المادة 32 - عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز.
يتمتع كل مالك مشترك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في الجزء المفرز العائد له كما هو مبين في جدول توزيع الأجزاء المفرزة والحصص المشاعة المرتبطة بها, الوارد ذكرها في المادة الخامسة أعلاه من هذا القانون.
المادة 33 - التصويت.
مع مراعاة نسب التصويت الواجبة التطبيق بموجب المواد 20 و 21 و 22 و 24 و 39 من القانون رقم 18.00 المشار إليه أعلاه , يتخذ الجمع العم القرارات المتعلقة بتسيير الملكية المشتركة بالأغلبية النسبية لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو ممثليهم.
يمكن للمالك المشترك أن يفوض كتابيا غيره من داخل أو من خارج اتحاد الملاك المشتركين للتصويت نيابة عنه. على أن لا ينوب شخص واحد عن أكثر من ثلاثة (3) ملاك لا تتجاوز نسبة تملكهم مشتركين 10 في المائة من مجموع أصوات الملاك المشتركين.
يسري التفويض الممنوح من أجل التمثيل في جمع عام واحد على كل الاجتماعات المتتابعة التي تدعى للتداول بشأن نفس جدول الأعمال.
الفرع الثالث: تبليغ قرارات الجمع العام.
المادة 35 - تبليغ محضر الجمع العام.
يبلغ وكيل الاتحاد محضر اجتماع الجمع العام إلى كافة الملاك المشتركين داخل أجل لا يتعدى ثمانية ( أيام من تاريخ إنهاء الجمع العام.

يتم التبليغ بكل وسائل التبليغ القانونية.
الفصل الثاني: الجمع العام الاستثنائي.
المادة 36
يمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة إلى ذلك, ويستدعى إليه جميع الملاك المشتركين. وينعقد ويتخذ قراراته بنفس كيفيات الجمع العام العادي.
الفصل الثالث: وكيل الاتحاد ونائبه.
الفرع الأول: تعيين وكيل الاتحاد ونائبه.
المادة 37
يعين الجمع العام من بين الملاك المشتركين وكيلا للاتحاد ونائبا له.
يمكن تعيين وكيل الاتحاد ونائبه من غير الملاك المشتركين. ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو اعتباريا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة.
يتم تعيين وكيل الاتحاد ونائبه بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.
المادة 38 - معايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه.
يجب على وكيل الاتحاد ونائبه أن يتوفرا على الكفاءة ال
المادة 39 مدة ولاية الوكيل ونائبه.

المادة 40 قائمة مهام وكيل الاتحاد ونائبه.

المادة 41 تقديم تقرير الجمع العام.
الفرع الثالث انتهاء مهام وكيل الاتحاد ونائبه.
المادة 42 حالات انتهاء مهام الوكيل ونائبه.
تنتهي مهمة وكيل الاتحاد في الحالات التالية:
- الاستقالة.
- انتهاء المدة القانونية.
- العزل.
- الحل في حالة ما إذا كان الوكيل شخصا معنويا.
- الوفاة.
- الحل في حالة ما إذا كان الوكيل شخصا اعتباريا.


المادة 43 الاستقالة.
يقوم وكيل الاتحاد الذي يرغب في الاستقالة بإخبار جميع الملاك مسبقا ودعوتهم إلى جمع عام ينعقد داخل أجل ثلاثين (30) يوما يبتدئ من تاريخ التبليغ.
يبث الجمع العام في حصيلة وكيل الاتحاد المستقيل ويعين وكيلا جديدا خلفا له.
المادة 44 تسليم الوثائق.
يجب على وكيل الاتحاد المستقيل خلال نفس الأجل المنصوص عليه في المادة 43 أعلاه أن يسلم لنائبه:
- جميع الوثائق والربائد.
- جميع السجلات الخاصة بالاتحاد.
- جميع السجلات الخاصة بالعقار.
- بيان الوضعية المالية للاتحاد.
- كل أموال الاتحاد بما في ذلك المبالغ النقدية.
يقوم أو نائبه المنتهية مهامه بتسليم هذه الوثائق والأموال إلى الوكيل الجديد داخل أجل أقصاه خمسة عشر (15) يوما من تاريخ تعيين الوكيل الجديد.
المادة 45 عزل وكيل الاتحاد.
يتم عزل وكيل الاتحاد أو نائبه أو هما معا من طرف الجمع العام بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.
المادة 46 نائب وكيل الاتحاد.
يتولى نائب وكيل الاتحاد نفس المهام المنوطة بوكيل الاتحاد , وذلك في حالة وفاته أو عزله أو استقالته.

إذا امتنع وكيل الاتحاد عن القيام بمهامه أو إذا أشعر نائبه بتغيبه أو بعدم رغبته في مواصلة مهامه, يتولى مؤقتا نائب وكيل الاتحاد القيام بالمهام المنوطة بوكيل الاتحاد.

في حالة الخلاف يجب على الوكيل ونائبه الرجوع إلى الجمع العام الذي ينعقد بصفة طارئة.

الباب الثالث: مالية الاتحاد.

الفرع الأول: أحكام عامة
المادة 47
يصوت الجمع العام للملاك المشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية لتحمل النفقات. وعلى رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى.
يمكن لوكيل اتحاد الملاك في حالة الضرورة أن يطلب من الملاك المشتركين دفع مساهمة تكميلية خلال السنة الجارية , على أن يعرض ذلك للمصادقة في الجمع العام الموالي.
يجب على مالك مشترك المساهمة في التكاليف المقررة.
لا يجوز تعديل توزيع التكاليف المشتركة إلا بقرار يتخذه الجمع العام.
يقوم وكيل الاتحاد الملاك المشتركين بتحصيل المساهمات المستحقة , ولا يحتاج للمطالبة بها قضائيا لأي ترخيص مسبق من طرف الجمع العام.
الفرع الثاني: ميزانية الاتحاد.
المادة 48 السنة المالية.
المادة 49 موارد الاتحاد.
تتكون موارد الاتحاد على الخصوص من:
- مساهمات الملاك في التكاليف.
- المبالغ المتأتية من تفويت أو كراء إحدى الأملاك الخاصة للاتحاد.

المادة 50 التكاليف المتعلقة بالحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها.
تتحدد التكاليف المتعلقة بالمحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها فيما يلي:
1- تكاليف المحافظة على الملكية المشتركة:
- تكاليف مواد البناء.
- تكاليف اليد العاملة اللازمة لإنجاز الأشغال.
2- تكاليف صيانة الملكية المشتركة:
- تكاليف منتجات الصيانة واستبدال الأجهزة التالفة, ومنتجات التنظيف.
- أجرة المكلفين بصيانة وتنظيف الأجزاء المشتركة والمناطق الخضراء المشتركة ,
- تكاليف استهلاك الكهرباء المشترك.
3- تكاليف إدارة الملكية المشتركة:
-تكاليف مكتبية.
- أتعاب المادة 51 التكاليف المتعلقة باشتغال وصيانة التجهيزات الجماعية . وتكاليف الخدمات الجماعية.
تتحدد هذه التكاليف على سبيل المثال فيما يلي:
- تكاليف خدمة الحراسة.
- تكاليف اشتغال وصيانة أجهزة الأمن وكاميرات المراقبة.
- تكاليف استغلال جهاز التكييف المركزي.
- تكاليف خدمة الشبكات الجماعية لاشتغال البث التلفزي.
- تكاليف لاشتغال وصيانة تجهيزات المسبح المشترك.
المادة 52 حصة كل مالك من التكاليف المتعلقة بالمحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها.
تحدد حصة كل مالك مشترك في التكاليف اللازمة للمحافظة على الأجزاء المشتركة وتسييرها وصيانتها حسب الحصة غير المفرزة التي تنوب عن كل جزء مفرز, المبينة في الجدول الوارد في المادة الخامسة أعلاه من هذا القانون.
المادة 53 حصة كل مالك في تكاليف التجهيزات المشتركة وتكاليف الخدمات الجماعية.
تحدد حصة المالك في تكاليف التجهيزات المشتركة وتكاليف الخدمات الجماعية حسب منفعة هذه الخدمات والتجهيزات بالنسبة للجزء المفرز.
المادة 54 أداء المساهمات.
يحدد الجمع العام مبالغ وآجال وكيفيات أداء المساهمات.
يمكن للمتضرر من القرارات السالفة الذكر أن يطعن فيها أمام رئيس المحكمة الابتدائية الواقع العقار في دائرة نفوذها وذلك بسبب مخالفتها للقوانين والأنظمة المعمول بها ويبت في الطعن بإجراءات استعجاليه.

يمكن لوكيل اتحاد الملاك أو وكيل مجلس الاتحاد حسب الحالة استصدار أمر من رئيس المحكمة الابتدائية لتنفيذ قرارات الجمع العام وذلك بتذييل هذه القرارات بالصيغة التنفيذية.